Покупателю

На что покупателю нужно обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости?

Перед заключением сделки купли-продажи недвижимого имущества необходимо проверить чистоту сделки на предмет рисков, как настоящих, так и будущих, с учетом следующего:

  1. Договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается.
  2. Закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным. Таким существенными условиями являются:
    • условия о предмете договора.
      В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.
    • условие о цене.
      Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
    • перечень проживающих в жилом помещении лиц, сохраняющих право пользования этим помещением после заключения сделки (только в отношении жилых помещений).
    • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.
  3. Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости.
  4. Чтобы исключить риски, связанные с самим приобретаемым объектом, нужно запросить выписку из ЕГРП, проверить правоустанавливающие документы, а также проверить, не ведется ли судебный спор в отношении этого объекта. Официальная информация о порядке выдачи сведений о зарегистрированных правах приведена на сайте Росреестра. Тут же можно получить:
    Без предварительного получения выписки из ЕГРП покупатель рискует приобрести объект, который, например, является объектом аренды или ипотеки.
  5. Необходимо проверить наличие судебных процессов в отношении предмета сделки, а также процессов с участием продавца
  6. Необходимо проверить правоустанавливающие документы Продавца.

    Если продавец не предъявляет документы, показывающие, как он сам приобрел объект недвижимости, это может быть весьма подозрительно. В таком случае важно проявить повышенные меры предосторожности при приобретении такого объекта недвижимости. Главное, на что следует обратить внимание при изучении документов, связанных с прошедшим приобретением, — есть ли у третьих лиц право требования на приобретаемый объект недвижимости в порядке виндикации.

    Если продавцом выступает физическое лицо, помимо документа, удостоверяющего личность, необходимо затребовать:

    • данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;
    • нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;
    • нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу (с указанием конкретной собственности), если лицо состоит в браке.
  7. Необходимо проверить полномочия по распоряжению объектом имущества, а также документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность и лица, подписывающего договор.
  8. Внесение предварительной суммы в качестве задатка.
    Редко когда удается уговорить продавца готовиться к сделке, показывать необходимые документы без предварительного денежного обеспечения. Если стороны договорились о внесении предварительной оплаты, то чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. Тщательная проработка условия об оплате позволит покупателю более уверенно себя чувствовать в случае, если впоследствии возникнет спор об оплате.