Арендодателю

Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости требует регистрации

В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если этого не сделать, то договор аренды не будет заключен.

Договор аренды недвижимого имущества будет нужно зарегистрировать в следующих случаях.

  1. Договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
  2. Договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
  3. Договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
  4. Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).

Договор аренды недвижимого имущества регистрировать не нужно в следующих случаях.

  1. Договор аренды недвижимости заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).
  2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.
  3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.

Повышение арендной платы.

Арендодатель при сдаче недвижимого имущества во временное владение и пользование преследует основную цель в виде получения арендной платы. Размер арендной платы можно определить либо в твердой денежной сумме, либо с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления. Кроме того, в отдельных случаях арендная плата устанавливается в договоре комбинированным способом.

Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее. По соглашению сторон договора этот размер может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

На практике запрет на одностороннее повышение арендодателем размера арендной платы чаще одного раза в год можно обойти следующим способом. Арендодатель, который имеет право повысить арендную плату в одностороннем порядке, может предложить арендатору оформить такое повышение в виде дополнительного соглашения. Это связано с тем, что по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год (такая правовая позиция изложена в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)). Поэтому если арендатор согласится подписать такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон, то есть ограничение на этот случай не распространяется.