Арендатору

Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества?

При заключении договора аренды арендатору необходимо проверить, соответствует ли текст договора законодательству, достигнутым с арендодателем договоренностям и оптимальному, с точки зрения арендатора, распределению прав и обязанностей между сторонами. Кроме того, необходимо обратить внимание на следующие условия договора:

  1. Предмет договора
    Для того, чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды. Индивидуализировать недвижимое имущество можно по информации, которая содержится:

    • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
    • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).
    • При описании объекта аренды необходимо обратить внимание на следующие моменты.
  2. Условие о целевом использовании помещения.
    Поскольку именно арендатор будет использовать помещения под определенные цели, будь то офис, склад и т. п., то этот пункт имеет большое значение. В противном случае может случиться так, что арендатор не сможет использовать объект недвижимости для тех целей, для которых он ему необходим, не сможет осуществлять в помещении свою деятельность, что может повлечь за собой финансовые убытки и иные негативные последствия.

    Если арендодатель передаст имущество, которое арендатор не сможет использовать по целевому предназначению, то это может быть основанием для применения к арендодателю определенных санкций. Однако для этого условие о целевом использовании объекта аренды важно прописать в договоре весьма четко, в соответствии с пожеланиями арендатора.

  3. Условие о наличии обременений сдаваемого в аренду помещения.
    Как правило, наличие обременений в отношении объекта аренды можно проверить по информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

    Если объект аренды все же окажется под обременением, от арендодателя можно будет потребовать возмещения причиненных убытков. Вместе с тем, поскольку факт причинения убытков и их размер зачастую не так просто доказать, в договоре целесообразно установить штрафную неустойку на случай передачи арендодателем в аренду недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц.

  4. Арендная плата.
    В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

    По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще чем один раз в год — такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 21 постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год.

  5. Срок действия договора
    Условие о сроке в договоре аренды недвижимого имущества не является существенным. Если срок в договоре не установлен, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это приведет к тому, что договор можно будет расторгнуть в упрощенном порядке.

    В то же время условие о сроке аренды имеет значение для формы договора. Дело в том, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, регистрации не подлежит. Однако договор аренды, заключенный на срок в один год или более, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).